Was sind kommerzielle hypothekenbesicherte Wertpapiere (CMBS)?

Kommerzielle hypothekenbesicherte Wertpapiere (CMBS) sind festverzinsliche Anlageprodukte, die durch Hypotheken auf Gewerbeimmobilien und nicht auf Wohnimmobilien besichert sind. CMBS können sowohl für Immobilieninvestoren als auch für gewerbliche Kreditgeber Liquidität bereitstellen.

Da es keine Regeln für die Standardisierung der Strukturen von CMBS gibt, kann deren Bewertung schwierig sein. Die zugrundeliegenden Wertpapiere von CMBS können eine Reihe von gewerblichen Hypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten, Werten und Immobilientypen umfassen, wie z. B. Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien. CMBS können ein geringeres Vorfälligkeitsrisiko bieten als privat hypothekenbesicherte Wertpapiere (RMBS), da die Laufzeit von gewerblichen Hypotheken in der Regel fest ist.

So funktionieren kommerzielle hypothekenbesicherte Wertpapiere

Wie bei Collateralized Debt Obligations (CDO) und Collateralized Mortgage Obligations (CMO) haben CMBS die Form von Anleihen. Die Hypothekendarlehen, die ein einzelnes kommerziell hypothekenbesichertes Wertpapier bilden, dienen im Falle eines Ausfalls als Sicherheit, wobei Kapital und Zinsen an die Anleger weitergegeben werden.

Die Darlehen sind typischerweise in einem Trust gesichert und sie sind hinsichtlich ihrer Laufzeiten, Objektarten und Beträge stark diversifiziert. Die zugrundeliegenden Kredite, die in CMBS verbrieft werden, umfassen Kredite für Immobilien wie Wohnhäuser und -komplexe, Fabriken, Hotels, Bürogebäude, Büroparks und Einkaufszentren, oft innerhalb desselben Trusts.

Ein Hypothekendarlehen ist typischerweise eine regresslose Schuld – eine Verbraucher- oder Geschäftsschuld, die nur durch Sicherheiten gesichert ist. Im Falle eines Ausfalls darf der Kreditgeber über die Sicherheiten hinaus keine Vermögenswerte des Kreditnehmers pfänden.

Da CMBS komplexe Investitionsvehikel sind, benötigen sie eine Vielzahl von Marktteilnehmern – darunter Investoren, einen Primary Servicer, einen Master Servicer, einen Special Servicer, einen leitenden Zertifikatsinhaber, Treuhänder und Ratingagenturen. Jeder dieser Akteure erfüllt eine bestimmte Aufgabe, um sicherzustellen, dass die CMBS ordnungsgemäß ablaufen.

Arten von CMBS

Die Hypotheken, die CMBS zugrunde liegen, werden nach ihrem Kreditrisiko in Tranchen eingeteilt, die in der Regel von höherer – also höchster – Qualität bis zu niedrigerer Qualität reichen. Die Tranchen mit der höchsten Qualität erhalten sowohl Zins- als auch Tilgungszahlungen und haben das geringste damit verbundene Risiko. Niedrigere Tranchen bieten höhere Zinssätze, aber die Tranchen, die mehr Risiko übernehmen, absorbieren auch den größten Teil des potenziellen Verlusts, der auftreten kann, wenn die Tranchen im Rang nach unten sinken.

Die unterste Tranche in einer CMBS-Struktur enthält die risikoreichsten – und möglicherweise spekulativsten – Kredite im Portfolio. Die Verbriefung, die mit der Gestaltung der Struktur eines CMBS einhergeht, ist sowohl für Banken als auch für Investoren wichtig. Das ermöglicht den Banken, insgesamt mehr Kredite zu vergeben, und es bietet Investoren einen einfachen Zugang zu Gewerbeimmobilien und gleichzeitig eine höhere Rendite als herkömmliche Staatsanleihen.

Anleger sollten jedoch wissen, dass im Falle eines Ausfalls eines oder mehrerer Kredite in einem CMBS die höchsten Tranchen vollständig mit Zinsen zurückgezahlt werden müssen, bevor die niedrigeren Tranchen Mittel erhalten.